De ondertekening van de president in het kader van de wet inzake de omzetting van het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik van land dat is ontwikkeld voor huisvestingsdoeleinden in het recht van grondeigendom, bevestigde wat er al jaren is gezegd. Vanaf 1 januari 2019 werden eigenaren van appartementen in flatgebouwen en eengezinswoningen gebouwd op grond die in eeuwigdurend vruchtgebruik was gevestigd, uiteindelijk hun eigenaren. Wat is eeuwigdurend vruchtgebruik en hoe is de situatie van bewoners veranderd met de komst van het nieuwe jaar?
Wat is eeuwigdurend vruchtgebruik?
Eeuwigdurend vruchtgebruik is een van de drie soorten eigendomsrechten, naast eigendom en beperkte eigendomsrechten (vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, pandrecht, coöperatief eigendomsrecht op panden en hypotheek). De essentie ervan is het in gebruik nemen van onroerend goed dat eigendom is van de schatkist of lokale overheidseenheden voor een natuurlijke of rechtspersoon voor een periode van 99 jaar. Alleen in bijzondere gevallen die gerechtvaardigd zijn door een economisch doel, is het mogelijk om de grond voor een kortere periode (maar niet minder dan 40 jaar) in eeuwigdurend vruchtgebruik te geven.
Eeuwigdurend vruchtgebruik is een bemiddelaar tussen eigendomsrechten en beperkte eigendomsrechten. Het wordt geërfd en de eeuwigdurende vruchtgebruiker kan het bovendien verkopen, belasten en op een andere manier vervreemden. Het betreft echter het land zelf, en niet de gebouwen die erop zijn opgetrokken. Zo blijven gebruikers de eigenaren van hun huizen en flats, maar niet hun percelen.
Zo'n specifieke structuur is kenmerkend voor het Poolse eigendomsrecht, dat zich ontwikkelde onder invloed van de socialistische ideologie. Het eeuwigdurend vruchtgebruik werd ingevoerd bij de wet van 14 juli 1961 betreffende het grondbeheer in steden en woonwijken als een garantie dat landeigendom in steden eigendom van de staat zou blijven. Momenteel worden ze gereguleerd door de bepalingen van Deel II van het Burgerlijk Wetboek, de Wet op het beheer van onroerend goed en de laatste wet betreffende de omzetting van het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik van grond ontwikkeld voor woondoeleinden in eigendom.
Jaarlijkse vergoeding voor eeuwigdurend vruchtgebruik
Bij eeuwigdurend vruchtgebruik zijn twee soorten vergoedingen verschuldigd: de eerste (eenmalige) en jaarlijkse (cyclische). Hun bedrag wordt bepaald op basis van de vastgoedprijs. In het geval van de eerste vergoeding is het tarief 15-25% van deze waarde, terwijl de hoogte van de jaarlijkse vergoedingen afhankelijk is van het doel waarvoor het onroerend goed in gebruik is genomen. In het geval van land dat voor huisvestingsdoeleinden wordt gegeven, is het tarief 1% van de waarde ervan.
Eeuwigdurend vruchtgebruik is geen eigendom
Ondanks het feit dat zowel het eigendomsrecht als het eeuwigdurende vruchtgebruik twee soorten zakelijke rechten vormen, heeft eigendom een veel ruimere reikwijdte en garandeert het de eigenaar meer zekerheid over het onroerend goed.
Zowel roerende als onroerende goederen kunnen onder het eigendomsrecht vallen, terwijl het eeuwigdurende vruchtgebruik alleen beperkt is tot grond die eigendom is van de schatkist of lokale overheidseenheden. Bovendien is het eigendomsrecht niet onderworpen aan een tijdslimiet, in tegenstelling tot eeuwigdurend vruchtgebruik, dat een tijdslimiet heeft. Hoewel het met een nieuwe periode kan worden verlengd, moet de gebruiker een passende aanvraag indienen. De aanvrager kan de verlenging echter worden geweigerd vanwege een zwaarwegend maatschappelijk belang.
Eigendomsrechten worden alleen beperkt door de wet, de principes van sociaal samenleven en het sociaal-economische doel van deze wet. Het eeuwigdurend vruchtgebruik is bovendien onderworpen aan de bepalingen van een overeenkomst gesloten in de vorm van een notariële akte. Voor eigendom hoeft u immers geen beschikkingsbijdrage te betalen.
De eerste poging om de tripartiete verdeling van zakelijke rechten aan te pakken
De regelgeving die sinds 1 januari van kracht is, is niet de eerste manier om de instelling van eeuwigdurend vruchtgebruik uit te stellen. Al in 2005. Het parlement heeft een wet aangenomen die het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik in eigendom verandert. Al snel bleek echter dat de regelgeving niet was aangepast aan de werkelijkheid.
Het ging vooral om de voorziening voor de conversie van grond, zijnde de locatie van gebouwen met meerdere appartementen (voornamelijk flatgebouwen). Voor de transformatie was de toestemming vereist van alle appartementseigenaren die aandelen hadden in het recht van eeuwigdurend vruchtgebruik van deze grond. Het was dus voldoende dat één aandeelhouder weigerde deel te nemen aan de aanvraag om de plannen van alle andere te dwarsbomen en de zaak naar de rechtbank te verwijzen. Deze gang van zaken was buitengewoon oneerlijk voor de bewoners van de appartementen in flatgebouwen en zorgde ervoor dat de hele transformatieprocedure werd verlengd.
Hoe verandert de nieuwe procedure voor het omzetten van eeuwigdurend vruchtgebruik in eigendom?
Allereerst is de verlening van grond voor eeuwigdurend vruchtgebruik een feit geworden. Dit betekent dat zowel eigenaren van appartementen in gebouwen met meerdere appartementen (als ten minste de helft van het pand in het blok bestemd is voor bewoning) als eengezinswoningen uiteindelijk de eigendom van de grond onder hun appartement of huis zullen krijgen, en onder gelijke voorwaarden.
Aan de andere kant is de donkere kant van de wijziging de verplichting om de transformatievergoeding gedurende 20 jaar vanaf het moment van stemrecht te betalen. In de praktijk betekent dit dat bewoners de komende 20 jaar nog een cyclische rekening moeten betalen ter hoogte van de waarde van de jaarlijkse eeuwigdurende vruchtgebruikbijdrage. Alleen de naam zal veranderen.
De volledige waarde van de conversievergoeding kan echter ook in één keer worden betaald. Deze oplossing is vooral gunstig voor eigenaren van onroerend goed op grond die eigendom is van de schatkist. Als ze vervolgens besluiten om de totale vergoeding in het eerste jaar van het stemrecht te betalen, kunnen ze profiteren van maar liefst 60% van de korting. Elk jaar daalt de waarde echter met 10%. Indien de eigenaar echter eind 2019 geen attest van omzetting van eeuwigdurend vruchtgebruik in eigendom heeft ontvangen, zal de korting voor hem gelden tot februari 2020.
De nieuwe regelgeving versterkt de positie van de bewoners
Het eigendomsrecht is beslist sterker dan het eeuwigdurende vruchtgebruik en hoeft na enkele tientallen jaren niet te worden vernieuwd. Het stemrecht van dit jaar heeft het recht van ongeveer 2,5 miljoen gezinnen op hun huizen en appartementen aanzienlijk versterkt. Bovendien verdwijnt de verplichting om jaarlijkse leges te betalen over maximaal 20 jaar.
Wojtek GąciarzAls advocaat met een talent voor schrijven, houdt hij zich bezig met het redigeren van gespecialiseerde juridische artikelen over de vraagstukken van het bouwrecht en zijn andere takken. In zijn werk concentreert hij zich op de lezer en vertaalt hij de complexe regels van de Poolse wetgeving in eenvoudige en leesbare taal. Hij combineert de kennis en ervaring die hij heeft opgedaan tijdens het werken in advocatenkantoren, met een constant ontwikkelde schrijfworkshop en kennis over het creëren van inhoud op internet.